Qu’est-ce qu’un contrat de construction ?

En termes simples, les contrats de construction sont des accords juridiquement contraignants qui précisent le travail qu’un entrepreneur général effectuera et le paiement qu’un maître d’ouvrage effectuera. Ces contrats jouent un rôle clé dans la gestion de la construction.

Cependant, les projets de construction varient considérablement en termes de complexité et de taille, il n’existe donc pas de solution unique en matière de contrats de construction. C’est pourquoi plusieurs types de contrats ont été développés, comme les contrats forfaitaires, les contrats à coûts majorés, les contrats à temps et matériaux (TM) et les contrats à prix unitaire.

Quel que soit le type de contrat que vous utilisez, ProjectManager est un logiciel de gestion de projet qui peut vous aider à gérer vos projets de construction. Les diagrammes de Gantt en ligne de ProjectManager vous permettent d’élaborer des plans de construction détaillés avec les coûts, les heures de ressources et les dépendances, ce qui est idéal pour les entreprises de construction ou les entrepreneurs qui ont plusieurs contrats avec des maîtres d’ouvrage et des sous-traitants.

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Pourquoi les contrats de construction sont-ils nécessaires ?

Les contrats de construction protègent les deux parties de l’accord. Ces documents d’administration de la construction précisent le travail à effectuer, quand il sera terminé et combien il coûtera. Ils définissent également les méthodes de communication et la manière dont les litiges seront réglés s’ils surviennent.

En incluant des informations sur la communication et les changements, les contrats de construction simplifient le processus décisionnel. Idéalement, les risques du projet ont été anticipés et le contrat décrit la meilleure façon d’y faire face. Un contrat de construction est, avant tout, un accord, mais il sert aussi de feuille de route.

Qui est impliqué dans les contrats de construction ?

Les contrats de construction impliquent deux parties : les maîtres d’ouvrage et les entrepreneurs. Les maîtres d’ouvrage externalisent un travail et l’entrepreneur exécute le travail. Les deux parties collaborent pour rédiger un contrat et se mettre d’accord sur les modalités d’exécution et de paiement.

Les maîtres d’ouvrage font appel à des constructeurs lorsqu’ils ont besoin d’exécuter un travail spécialisé qu’ils ne peuvent pas réaliser eux-mêmes. Ils peuvent aussi faire appel à des constructeurs lorsque l’envergure du projet est trop importante pour eux seuls. Les projets de construction, en particulier, obligent souvent les maîtres d’ouvrage à embaucher plusieurs entrepreneurs différents. Dans ce cas, des contrats de construction détaillés sont essentiels pour une gestion de projet réussie.

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Types de contrats de construction

Comme les projets de construction prennent de nombreuses formes, différents projets nécessitent des contrats avec des caractéristiques différentes. Tous les types de contrats de construction définissent un calendrier, un budget, des exigences de qualité et d’autres aspects qui doivent être précisés dans tout projet de construction. Les deux principales différences entre ces types de contrats résident dans la manière dont le paiement sera effectué et les risques et avantages que chaque partie assume.

Avant de rédiger un contrat de construction, il est important de connaître le type de contrat qui correspond le mieux à vos besoins.

1. Contrat forfaitaire

Un contrat forfaitaire (également appelé contrat à prix fixe) fixe un prix total pour l’ensemble du travail. Ce prix couvre tout le temps et les matériaux, quels que soient les changements ou problèmes. Ce type de contrat protège les maîtres d’ouvrage contre les changements imprévus et les retards.

Les contrats forfaitaires peuvent sembler favoriser le maître d’ouvrage par rapport à l’entrepreneur, mais il existe des moyens d’équilibrer la situation. De nombreux entrepreneurs facturent un pourcentage supplémentaire pour signer un contrat forfaitaire, car ils prennent un risque plus élevé. De plus, des programmes d’incitation sont souvent mis en place par les maîtres d’ouvrage pour récompenser les travaux terminés en avance.

2. Contrat à coût majoré

Les contrats à coût majoré se composent de deux parties : un prix convenu et les coûts accumulés. Ce prix est le montant que les maîtres d’ouvrage paieront aux entrepreneurs. Il peut s’agir d’une somme forfaitaire, d’un pourcentage du coût total du projet ou d’une autre forme de paiement. La caractéristique principale d’un contrat à coût majoré est qu’il enregistre les dépenses au fur et à mesure, plutôt que de les déduire d’un budget prédéfini.

Un contrat à coût majoré est utilisé lorsque les dépenses du projet de construction sont incertaines. Bien que cela puisse sembler risqué, les contrats à coût majoré incluent souvent des incitations pour rester en dessous du budget et fixent des plafonds de dépenses. Cela évite les conflits et garantit que les entrepreneurs sont rémunérés équitablement.

3. Contrat à temps et matériaux

Les contrats à temps et matériaux sont un bon choix lorsque la portée d’un projet est complètement inconnue. Dans ce cas, les entrepreneurs facturent un tarif horaire pour la main-d’œuvre et pour les matériaux selon les besoins. Comme cela laisse une incertitude, ces contrats doivent être précis et prévoir presque toutes les éventualités. Un maître d’ouvrage devrait inclure des incitations pour les projets terminés en avance sur le calendrier et/ou en dessous du budget.

Un contrat à temps et matériaux est un bon choix pour les petits projets, car ils nécessitent une supervision étroite. Par exemple, tous les coûts doivent être soigneusement suivis et classifiés pour les documenter et garantir le respect des contrats. Comme on peut l’imaginer, cela devient de plus en plus difficile à mesure que le projet prend de l’ampleur. L’avantage de choisir un contrat à temps et matériaux est qu’il protège les maîtres d’ouvrage contre la surfacturation des entrepreneurs.

4. Contrat à prix unitaire

Un contrat à prix unitaire est utilisé lorsqu’un maître d’ouvrage souhaite acheter une grande quantité d’un certain produit. Chaque produit est une unité et coûte un prix fixe. Ces articles peuvent également être facturés en quantités en gros pour un prix réduit.

Les contrats à prix unitaire sont avantageux lorsqu’un maître d’ouvrage sait exactement combien d’un produit spécifique il a besoin, par exemple lorsqu’un bordereau de quantités a été rédigé ou qu’une estimation des matériaux a été effectuée. Utiliser ce type de contrat et acheter toutes les unités d’un coup est également un bon moyen de se protéger contre une éventuelle inflation future des prix des matériaux. En achetant tout en une seule fois, les maîtres d’ouvrage paient généralement moins cher et n’ont pas à se soucier de rédiger de futurs contrats.

5. Contrat de conception-construction

Dans la plupart des cas, les maîtres d’ouvrage reçoivent des plans achevés lors du processus d’appel d’offres. Cependant, dans un contrat de conception-construction, la conception et la construction sont réalisées simultanément et gérées par un seul contrat, contrairement aux méthodes traditionnelles de passation de marché.

Ce type de contrat de construction permet une meilleure communication entre le concepteur et l’équipe de construction et accélère le processus d’appel d’offres et de construction.

6. Contrat avec prix maximum garanti (GMP)

Un contrat avec prix maximum garanti (GMP) définit le prix maximal qu’un maître d’ouvrage devra payer pour un projet. Si les coûts de construction dépassent ce prix maximum garanti, l’entrepreneur général couvre les dépenses supplémentaires.

Pour cette raison, ce type de contrat exige que les entrepreneurs généraux créent l’estimation de construction la plus précise possible. Cela peut sembler risqué, mais ce n’est pas une fatalité. Les entrepreneurs peuvent facilement créer des estimations grâce à un logiciel d’estimation de construction comme ProjectManager ou engager un estimateur spécialisé pour élaborer des prévisions réalistes et rentables.

7. Contrats de construction avec incitations

Dans un contrat de construction avec incitations, le maître d’ouvrage et l’entrepreneur conviennent d’une prime supplémentaire versée à l’entrepreneur si le projet est livré dans les délais et en dessous du budget.

Si l’entrepreneur dépasse le calendrier ou le budget, il doit néanmoins terminer le projet et répondre aux exigences du maître d’ouvrage, même sans percevoir la prime supplémentaire.

8. Contrat de réalisation intégrée (IPD)

Ce type de contrat est principalement utilisé pour les projets grands et complexes. Similaire au contrat de conception-construction, il utilise un seul contrat pour la conception et la construction, mais il implique également un accord multipartite entre le maître d’ouvrage, le constructeur et le concepteur, où ils partagent les risques, conviennent des coûts, définissent des dérogations et suivent des principes lean.

L’objectif principal de ce contrat est de fournir un cadre détaillé répartissant équitablement les risques et les bénéfices entre les parties. Par exemple, un contrat IPD prévoit un bénéfice forfaitaire réparti entre le maître d’ouvrage, le concepteur et le constructeur si le projet atteint ses objectifs financiers.

9. Accord de sous-traitance

Ce contrat juridiquement contraignant est conclu entre un entrepreneur général et un sous-traitant. Il définit les conditions dans lesquelles le sous-traitant exécutera des tâches spécifiques ou fournira certains services dans le cadre d’un projet de construction plus vaste.

Parmi les éléments clés d’un accord de sous-traitance figurent la portée des travaux que le sous-traitant doit réaliser. Les modalités de paiement sont également définies, ainsi que les échéances et les jalons à respecter. Les responsabilités sont clarifiées. La couverture d’assurance et les responsabilités des deux parties y sont aussi stipulées.

10. Contrat clé en main

Dans ce type d’accord, l’entrepreneur s’engage à livrer un projet achevé, prêt à être utilisé immédiatement par le maître d’ouvrage. L’entrepreneur assume l’entière responsabilité de la conception et de la construction du projet. Ce type de contrat est généralement utilisé dans les projets commerciaux, le développement d’infrastructures et les installations à grande échelle.

Il y a un interlocuteur unique, ce qui signifie que l’entrepreneur gère l’ensemble du projet, et le contrat est généralement basé sur un prix fixe. Un cahier des charges défini précise ce que l’entrepreneur doit livrer et l’accord stipule également un calendrier de réalisation.

11. Contrat de type Build-Operate-Transfer (BOT)

Ce modèle de financement et de livraison est couramment utilisé dans les grands projets d’infrastructure où une entité privée ou un entrepreneur est responsable de la conception, de la construction et de l’exploitation d’une installation pendant une période déterminée avant de transférer la propriété au gouvernement ou à une autorité publique. Ce contrat est populaire dans des secteurs comme les transports, l’énergie et les services publics.

Les risques liés à la construction, à l’exploitation et à la maintenance sont principalement supportés par l’entrepreneur privé, tandis que l’autorité publique conserve la propriété après le transfert. Il établit un partenariat à long terme entre les secteurs public et privé, ce qui favorise l’investissement dans les infrastructures. Comme le financement est assuré par la partie privée, ces accords permettent de soulager immédiatement les budgets publics.

12. Contrat de partenariat public-privé (PPP)

Comme son nom l’indique, ce contrat est un accord de collaboration entre une entité publique et une entreprise du secteur privé. Ce modèle est utilisé pour financer, concevoir et exploiter des projets d’infrastructures publiques, en tirant parti des atouts des deux secteurs. On le trouve dans des projets de construction allant des transports, de l’approvisionnement en eau et de l’assainissement, de la production et distribution d’énergie, des infrastructures de santé jusqu’aux établissements d’enseignement.

Les deux parties partagent les risques et les bénéfices associés au projet. Le secteur privé se charge généralement de la conception, de la construction et de l’exploitation, tandis que le secteur public assure la supervision et le soutien réglementaire. Les contrats s’étendent souvent sur plusieurs années, voire des décennies, permettant au partenaire privé de récupérer son investissement et de réaliser un bénéfice grâce à des redevances ou des péages.

13. Contrat d’ingénierie, approvisionnement et construction (EPC)

Méthode de livraison de projet largement utilisée dans la construction, en particulier pour les grands projets d’infrastructure et industriels, elle implique un entrepreneur unique, appelé entrepreneur EPC. Celui-ci prend en charge l’ingénierie, l’approvisionnement et la construction d’un projet de bout en bout. Ce type de contrat est populaire car il simplifie le processus, réduit la complexité et offre un prix fixe garantissant la maîtrise du budget.

On retrouve ce type de contrat dans des projets des secteurs tels que l’énergie (centrales électriques, projets d’énergies renouvelables), le pétrole et gaz (raffineries, pipelines), les stations de traitement des eaux et les infrastructures (routes, ponts). Ce contrat vise à améliorer l’efficacité et la responsabilité, ce qui en fait un choix prisé pour ces grands projets.

14. Contrat en « open-book »

Dans ce type de contrat, l’entrepreneur fournit une transparence totale sur les coûts et dépenses associés à un projet. Cette structure permet au maître d’ouvrage d’examiner les registres financiers, factures et autres documents pertinents de l’entrepreneur. Cette approche collaborative favorise une relation qui peut conduire à une meilleure prise de décision.

Elle crée de la confiance et de la responsabilité entre les parties et offre de la flexibilité quant aux changements fondés sur des données de coûts en temps réel. En surveillant de près les coûts, les maîtres d’ouvrage peuvent identifier des sources d’économies ou d’efficience. Toutefois, la nécessité d’une documentation détaillée et d’un reporting régulier peut représenter une charge administrative. Il existe également un risque de litiges si les dépenses de l’entrepreneur sont jugées excessives ou injustifiées.

Que doit contenir un contrat de construction ?

Bien que chaque type de contrat de construction fonctionne différemment, ils partagent tous certains éléments indispensables à tout projet de construction.

• Montant du contrat : Tout contrat de construction doit indiquer le montant du contrat, qui est la somme totale que le maître d’ouvrage paiera à l’entrepreneur pour l’exécution des travaux. Le montant du contrat doit couvrir tous les coûts et dépenses du projet, ainsi que la marge bénéficiaire de l’entrepreneur.
• Retenue : Le maître d’ouvrage et l’entrepreneur doivent convenir d’un taux de retenue, qui est un pourcentage du paiement que le maître d’ouvrage retient jusqu’à ce que l’entrepreneur ait rempli les obligations prévues dans le contrat.
• Cahier des charges : Le cahier des charges est un document qui décrit toutes les tâches et livrables d’un projet. En termes simples, il définit ce qui sera fait et ce qui ne sera pas fait dans un projet de construction, ce qui est important pour estimer les coûts et établir un budget. Notre modèle de cahier des charges est un outil utile qui vous aide à définir les tâches et livrables qui composent le périmètre de votre projet.
• Responsabilités du maître d’ouvrage et de l’entrepreneur : Un contrat de construction doit préciser les responsabilités des deux parties. Par exemple, en signant un contrat, l’entrepreneur assume la responsabilité de réaliser le cahier des charges tandis que le maître d’ouvrage s’engage à payer pour ces travaux. Si l’une des parties ne respecte pas ces obligations, le contrat peut être résilié.
• Modalités de paiement : Les contrats de construction doivent définir comment le paiement sera effectué à l’entrepreneur. Il existe plusieurs documents et outils de gestion de projet pour la gestion de la paie, comme les feuilles de temps, les tableaux de valeurs ou les calendriers de paiement.
• Gestion des changements : Les changements peuvent présenter un risque pour votre projet, mais ils n’ont pas à l’être si vous mettez en place un processus de gestion des changements et utilisez des outils et documents tels que des demandes de changement, des ordres de modification et des registres des changements.
• Spécifications de construction : Les spécifications de construction sont la description détaillée des matériaux, de la main-d’œuvre, des outils et des normes de qualité convenues entre le maître d’ouvrage et l’entrepreneur.
• Calendrier de construction & durée du contrat : Le contrat doit préciser les dates d’échéance pour la réalisation des livrables et la durée du contrat. Vous pouvez utiliser notre modèle de diagramme de Gantt pour Excel pour créer un calendrier de projet à joindre à vos documents de construction.
• Termes et conditions : Les contrats contiennent des termes et conditions, comme des clauses d’indemnisation lorsque l’entrepreneur ne respecte pas les normes de qualité ou omet une partie du cahier des charges par négligence.
• Conformité réglementaire : La plupart des contrats exigent que l’entrepreneur respecte les exigences locales, les codes du bâtiment et autres réglementations.
• Garantie : Certains contrats imposent à l’entrepreneur d’offrir une garantie, ce qui l’oblige à réparer et corriger tout problème ou défaut apparaissant dans une période définie.
• Plans de construction : Certains contrats de construction impliquent la création de documents de construction tels que des calendriers, plans, dessins, estimations et autres.

Bonnes pratiques pour les contrats de construction

Quel que soit le type de projet de construction que vous planifiez, ces bonnes pratiques garantissent que votre contrat est un accord clair et détaillé.

Inclure des incitations

L’une des meilleures façons de préparer un projet de construction à la réussite est de créer des incitations. Les incitations sont utiles lorsque le périmètre est indéterminé et que le budget, les coûts de main-d’œuvre et le délai sont incertains. Elles encouragent à la fois les entrepreneurs et les maîtres d’ouvrage à travailler efficacement et à terminer un projet dans les délais et sous le budget.

Définir clairement les attentes

Soyez clair lorsque vous communiquez vos attentes sur la façon dont les dépenses seront rapportées, sur la manière dont la communication sera assurée ou sur tout autre aspect de la gestion d’un projet de construction. Rédigez un contrat et divisez-le en points clés auxquels l’entrepreneur peut se référer.

Créer des plans de contingence

Les meilleurs contrats de construction prévoient des plans de contingence. Le plus souvent, un événement imprévu surviendra au cours d’un projet de construction. Lorsque les contrats de construction comprennent des contingences, le maître d’ouvrage et l’entrepreneur disposent d’une feuille de route pour savoir quoi faire lorsque quelque chose ne se passe pas comme prévu.

À éviter lors de la rédaction d’un contrat de construction

Voici trois erreurs courantes à connaître et à éviter dans vos contrats de construction.

Ne pas être précis

Une erreur fréquente consiste à généraliser plutôt qu’à préciser. L’objectif d’un contrat de construction est de détailler les termes exacts de l’accord entre un maître d’ouvrage et un entrepreneur, sans laisser de place à l’interprétation. Il n’existe pas de contrat « trop détaillé ».

Cela dit, les contrats de construction doivent rester clairs et ne pas être alourdis par des détails inutiles. Trouvez un équilibre entre anticiper tout ce qui doit être inclus et retirer les informations qui diluent les points essentiels. Nos modèles de gestion de construction sont un excellent point de départ pour créer la documentation de votre projet de construction.

Ne pas établir de communication

Lors de la rédaction d’un contrat de construction, précisez exactement comment et quand un entrepreneur doit communiquer. Cette communication peut prendre la forme de points réguliers ou seulement en cas de changements importants, mais les deux parties doivent savoir quand soumettre une décision à l’autre avant de prendre des décisions.

L’absence de communication est préjudiciable aux projets de construction. Étant donné le grand nombre d’éléments en mouvement, chacun doit comprendre son rôle et celui des autres. Un contrat de construction bien rédigé met en place un système de communication et précise où adresser les questions et mises à jour.

Ne pas détailler la gestion des changements

Les changements sont inévitables dans tout projet, et plus encore dans les projets de construction. Les projets de construction comportent d’innombrables éléments et impliquent de nombreux individus et différents entrepreneurs. Cela signifie que les ajustements font naturellement partie du projet.

Un contrat de construction détaillé permet de faire en sorte que ces changements ne soient pas des obstacles. Lorsque les contrats stipulent exactement comment les changements doivent être effectués, qui les effectue et comment se déroule le processus, tout se passe bien. En revanche, lorsque ces détails ne sont pas clairs, les entrepreneurs ne savent pas comment faire les changements, à qui demander l’approbation et comment documenter les modifications apportées.

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