Was ist ein Bauvertrag?
Einfach ausgedrückt sind Bauverträge rechtsverbindliche Vereinbarungen, die die Arbeiten beschreiben, die ein Generalunternehmer ausführt, sowie die Zahlungen, die ein Projektauftraggeber leistet. Diese Verträge spielen eine Schlüsselrolle im Baumanagement.
Da Bauprojekte jedoch stark in Komplexität und Größe variieren, gibt es keinen einheitlichen Ansatz für Bauverträge. Deshalb wurden verschiedene Arten von Bauverträgen entwickelt, darunter Pauschalverträge, Cost-Plus-Verträge, Zeit- &-Material-Verträge (TM) und Einheitspreisverträge.
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Warum sind Bauverträge notwendig?
Bauverträge schützen beide Parteien der Vereinbarung. Diese Bauverwaltungsdokumente legen fest, welche Arbeiten erledigt werden, wann sie abgeschlossen sein müssen und wie viel sie kosten. Sie enthalten außerdem Vorgaben zur Kommunikation und dazu, wie Streitigkeiten gelöst werden, falls sie auftreten.
Durch die Aufnahme von Informationen zu Kommunikation und Änderungen vereinfachen Bauverträge den Entscheidungsprozess. Idealerweise wurden Projektrisiken berücksichtigt, und der Vertrag legt dar, wie im besten Fall vorzugehen ist. Ein Bauvertrag ist in erster Linie eine Vereinbarung, dient aber auch als eine Art Fahrplan.
Wer ist an Bauverträgen beteiligt?
An Bauverträgen sind zwei Parteien beteiligt: Auftraggeber und Auftragnehmer. Auftraggeber vergeben einen Auftrag, und der Auftragnehmer führt die Arbeiten aus. Beide Parteien arbeiten zusammen, um einen Vertrag zu erstellen und sich über die Bedingungen für Fertigstellung und Zahlung zu einigen.
Auftraggeber beauftragen Bauunternehmen, wenn sie eine spezialisierte Arbeit nicht selbst ausführen können. Sie beauftragen auch dann Bauunternehmen, wenn der Umfang des Projekts für sie allein zu groß ist. Bauprojekte erfordern häufig, dass Auftraggeber mehrere verschiedene Auftragnehmer beschäftigen. In diesem Fall sind gründliche Bauverträge entscheidend für ein erfolgreiches Projektmanagement.
Arten von Bauverträgen
Da Bauprojekte viele Formen annehmen, erfordern unterschiedliche Projekte Verträge mit unterschiedlichen Merkmalen. Alle Arten von Bauverträgen definieren einen Zeitplan, ein Budget, Qualitätsanforderungen und andere Aspekte, die in jedem Bauprojekt festgelegt werden müssen. Die beiden Hauptunterschiede zwischen diesen Arten von Bauverträgen liegen darin, wie die Auszahlung erfolgt und welche Risiken und Chancen jede Partei übernimmt.
Bevor Sie einen Bauvertrag erstellen, ist es wichtig, den Vertragstyp zu kennen, der am besten zu Ihren Bedürfnissen passt.
1. Pauschalvertrag
Ein Pauschalvertrag (auch Festpreisvertrag genannt) legt einen Gesamtpreis für die gesamte Arbeit fest. Dieser Preis umfasst alle Zeiten und Materialien, unabhängig von Änderungen oder Problemen. Diese Art von Vertrag schützt Auftraggeber vor unvorhergesehenen Änderungen und Rückschlägen.
Pauschalverträge können so wirken, als würden sie den Auftraggeber gegenüber dem Auftragnehmer bevorzugen, aber es gibt Möglichkeiten, dies auszugleichen. Viele Auftragnehmer verlangen einen zusätzlichen Prozentsatz für die Unterzeichnung von Pauschalverträgen, da sie ein höheres Risiko tragen. Außerdem setzen Auftraggeber oft Anreizprogramme ein, um Arbeiten zu belohnen, die vorzeitig abgeschlossen werden.
2. Cost-Plus-Vertrag
Cost-Plus-Verträge bestehen aus zwei Teilen: einer vorab vereinbarten Gebühr und den tatsächlich angefallenen Kosten. Diese Gebühr ist der vereinbarte Betrag, den Auftraggeber an Auftragnehmer zahlen. Es kann sich um einen festen Betrag, einen Prozentsatz der gesamten Projektkosten oder eine andere Zahlungsform handeln. Das Hauptmerkmal eines Cost-Plus-Vertrags ist, dass die Kosten gemeldet werden, sobald sie entstehen, anstatt sie von einem festen Budget abzuziehen.
Ein Cost-Plus-Vertrag wird verwendet, wenn die Baukosten unsicher sind. Auch wenn dies wie ein Risiko erscheinen kann, enthalten Cost-Plus-Verträge oft Anreize für die Unterschreitung des Budgets und legen Obergrenzen für Ausgaben fest. Dies verhindert Konflikte und stellt sicher, dass Auftragnehmer einen fairen Zuschlag erhalten.
3. Zeit- und Materialvertrag
Zeit- und Materialverträge sind eine passende Wahl, wenn der Umfang eines Projekts völlig unbekannt ist. In diesem Fall berechnen Auftragnehmer einen Stundensatz für Arbeit sowie die Kosten für Materialien nach Bedarf. Da dies Unsicherheit birgt, müssen diese Verträge spezifisch sein und auf nahezu alles vorbereitet werden. Auftraggeber sollten Anreize für Bauprojekte vorsehen, die vor dem Zeitplan und/oder unter Budget abgeschlossen werden.
Ein Zeit- und Materialvertrag ist eine gute Wahl für kleine Projekte, da sie eine enge Überwachung erfordern. Beispielsweise müssen alle Kosten sorgfältig überwacht und klassifiziert werden, um sie zu dokumentieren und sicherzustellen, dass die Verträge eingehalten werden. Wie Sie sich vorstellen können, wird dies umso schwieriger, je größer das Projekt wird. Der Vorteil eines Zeit- und Materialvertrags besteht darin, dass er Auftraggeber davor schützt, Auftragnehmer übermäßig zu bezahlen.
4. Einheitspreisvertrag
Ein Einheitspreisvertrag wird verwendet, wenn ein Auftraggeber eine große Menge eines bestimmten Produkts kaufen möchte. Jedes Produkt ist eine Einheit und kostet einen festen Preis. Diese Artikel können auch oft in Großmengen zu einem reduzierten Preis berechnet werden.
Einheitspreisverträge sind vorteilhaft, wenn ein Auftraggeber genau weiß, wie viel von einem bestimmten Produkt benötigt wird, beispielsweise wenn ein Leistungsverzeichnis erstellt oder ein Materialaufmaß durchgeführt wurde. Die Verwendung dieser Vertragsart und der gleichzeitige Kauf aller Einheiten ist auch eine gute Möglichkeit, sich gegen eine mögliche zukünftige Inflation der Materialpreise zu schützen. Durch den Kauf aller Artikel auf einmal zahlen Auftraggeber in der Regel weniger, als sie es in der Zukunft tun würden, und müssen sich keine Sorgen um die Erstellung zukünftiger Verträge machen.
5. Design-Build-Vertrag
In den meisten Fällen erhalten Auftraggeber während des Ausschreibungsprozesses vollständige Entwürfe. Bei einem Design-Build-Vertrag hingegen werden Planung und Bau gleichzeitig durchgeführt und in einem einzigen Vertrag geregelt – im Gegensatz zu traditionellen Methoden des Bauvertragswesens.
Diese Art von Bauvertrag ermöglicht eine bessere Kommunikation zwischen dem Designer und dem Bauteam und beschleunigt den Ausschreibungs- und Bauprozess.
6. Vertrag mit garantiertem Höchstpreis (GMP)
Ein GMP-Vertrag (Guaranteed Maximum Price) legt den Höchstpreis fest, den ein Auftraggeber für ein Projekt zahlen muss. Wenn die Baukosten diesen garantierten Höchstpreis überschreiten, übernimmt der Generalunternehmer die zusätzlichen Ausgaben.
Aus diesem Grund erfordert diese Vertragsart, dass Generalunternehmer die genaueste Baukalkulation erstellen. Es mag riskant klingen, muss es aber nicht sein. Generalunternehmer können problemlos Schätzungen mit Baukalkulationssoftware wie ProjectManager erstellen oder einen spezialisierten Baukalkulator beauftragen, um realistische und rentable Schätzungen zu erstellen.
7. Anreizbauverträge
Bei einem Anreizbauvertrag vereinbaren Auftraggeber und Auftragnehmer eine zusätzliche Vergütung, die dem Auftragnehmer gezahlt wird, wenn das Projekt rechtzeitig und unter dem Budget abgeschlossen wird.
Wenn der Auftragnehmer den Zeitplan verfehlt oder das Budget überschreitet, muss er das Projekt dennoch abschließen und die Anforderungen des Auftraggebers erfüllen – auch ohne die zusätzliche Vergütung.
8. Subunternehmervertrag
Dieser rechtsverbindliche Vertrag wird zwischen einem Generalunternehmer und einem Subunternehmer geschlossen. Er legt die Bedingungen fest, unter denen der Subunternehmer bestimmte Aufgaben oder Dienstleistungen im Rahmen eines größeren Bauprojekts erbringt.
Zu den wichtigsten Bestandteilen eines Subunternehmervertrags gehören der Arbeitsumfang, den der Subunternehmer ausführen soll. Auch die Zahlungsbedingungen werden definiert, etwa wie und wann der Subunternehmer bezahlt wird. Ein Zeitplan mit Fristen und Meilensteinen wird festgelegt. Verantwortlichkeiten werden definiert. Zudem wird der Versicherungsschutz und die Haftung für beide Parteien bestimmt.
9. Schlüsselfertiger Vertrag
Bei dieser Vereinbarung verpflichtet sich der Auftragnehmer, ein abgeschlossenes Projekt zu liefern, das vom Auftraggeber sofort genutzt werden kann. Der Auftragnehmer übernimmt die volle Verantwortung für Planung und Bau. Diese Art von Bauvertrag wird häufig bei gewerblichen Projekten, Infrastrukturentwicklungen und Großanlagen verwendet.
Es gibt einen einzigen Verantwortlichen, da der Auftragnehmer das gesamte Projekt leitet, und der Vertrag basiert in der Regel auf einem Festpreis. Ein definierter Projektumfang beschreibt, wofür der Auftragnehmer verantwortlich ist, und die Vereinbarung legt zudem einen Zeitplan für den Abschluss fest.
10. Öffentlich-private Partnerschaft (ÖPP)-Vertrag
Wie der Name schon sagt, ist dieser Vertrag eine Zusammenarbeit zwischen einer staatlichen Einrichtung und einem privaten Unternehmen. Dieses Modell wird verwendet, um öffentliche Infrastrukturprojekte zu finanzieren, zu planen und zu betreiben, wobei die Stärken beider Sektoren genutzt werden. Es findet sich in Bauprojekten wie Transport, Wasserversorgung und Abwasserentsorgung, Energieerzeugung und -verteilung sowie in Einrichtungen des Gesundheits- und Bildungswesens.
Beide Parteien teilen sich die mit dem Projekt verbundenen Risiken und Chancen. Der private Sektor übernimmt in der Regel Planung, Bau und Betrieb, während der öffentliche Sektor Aufsicht und regulatorische Unterstützung bietet. Die Verträge laufen oft über mehrere Jahre oder Jahrzehnte, sodass der private Partner seine Investition durch Servicegebühren oder Mautgebühren zurückgewinnen und Gewinne erzielen kann.
11. Engineering-, Procurement- und Construction-(EPC)-Vertrag
Dieses weit verbreitete Liefermodell im Bauwesen, insbesondere bei großen Infrastruktur- und Industrieprojekten, umfasst einen einzigen Auftragnehmer, den EPC-Auftragnehmer. Er übernimmt die Verantwortung für Planung, Beschaffung und Bau eines Projekts von Anfang bis Ende. Diese Methode ist beliebt, da sie den Prozess verschlankt, die Komplexität reduziert und durch Festpreise Budgetsicherheit bietet.
Diese Art von Bauvertrag wird in Projekten aus Bereichen wie Energie (Kraftwerke, erneuerbare Energien), Öl und Gas (Raffinerien, Pipelines), Wasseraufbereitungsanlagen und Infrastruktur (Straßen, Brücken) eingesetzt. Der Vertrag ist darauf ausgelegt, Effizienz und Verantwortlichkeit zu fördern, was ihn zu einer beliebten Wahl für diese großen Projekte macht.
Was sollte in einem Bauvertrag enthalten sein?
Auch wenn jeder Vertragstyp unterschiedlich funktioniert, gibt es gemeinsame Elemente, die in jedem Bauprojekt berücksichtigt werden müssen.
- Vertragssumme: Jeder Bauvertrag sollte die Vertragssumme angeben, also den Gesamtbetrag, den der Auftraggeber dem Auftragnehmer für die Durchführung der Arbeiten zahlt. Die Vertragssumme sollte alle Projektkosten und Ausgaben sowie die Gewinnmarge des Auftragnehmers abdecken.
- Einbehalt: Auftraggeber und Auftragnehmer müssen sich auf eine Einbehaltsquote einigen, also einen Prozentsatz der Zahlung, den der Auftraggeber zurückhält, bis der Auftragnehmer die im Vertrag festgelegten Leistungen erfüllt hat.
- Leistungsumfang: Der Leistungsumfang ist ein Dokument, das alle Aufgaben und Lieferobjekte eines Projekts beschreibt. Er definiert, was in einem Bauprojekt erledigt wird und was nicht. Dies ist entscheidend für die Kostenschätzung und die Budgetplanung. Unsere Vorlage für den Leistungsumfang ist ein hilfreiches Tool, um die Aufgaben und Lieferobjekte Ihres Projekts klar zu definieren.
- Verantwortlichkeiten von Auftraggeber und Auftragnehmer: Ein Bauvertrag sollte die Verantwortlichkeiten beider Parteien festlegen. Mit der Unterzeichnung übernimmt der Auftragnehmer die Verantwortung für die Fertigstellung des Leistungsumfangs, während der Auftraggeber sich verpflichtet, die Arbeiten zu bezahlen. Kommt eine Partei ihren Pflichten nicht nach, kann der Vertrag gekündigt werden.
- Zahlungsbedingungen: Bauverträge müssen festlegen, wie die Zahlungen an den Auftragnehmer erfolgen. Es gibt verschiedene Dokumente und Werkzeuge für das Zahlungsmanagement, z. B. Stundenzettel, Zahlungspläne oder Werttabellen.
- Änderungsmanagement: Änderungen können Risiken bergen, müssen es aber nicht, wenn Sie einen Änderungsmanagementprozess etablieren und Instrumente wie Änderungsanträge, Nachträge und Änderungsprotokolle nutzen.
- Bauspezifikationen: Bauspezifikationen sind die detaillierte Beschreibung von Materialien, Ausführung, Werkzeugen und Qualitätsstandards, auf die sich Auftraggeber und Auftragnehmer geeinigt haben.
- Bauzeitplan und Vertragsdauer: Der Vertrag sollte die Fälligkeitstermine für die Fertigstellung der Bauleistungen und die Dauer des Vertrags festlegen.
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