Bauprojektmanagement hat Phasen, wie jedes Projekt. Doch es gibt wichtige Unterschiede. Bauphasen haben andere Bezeichnungen und erfordern unterschiedliche Dokumentationen, um zu beginnen.

Wir definieren ausführlich jede der Bauphasen: Vorbauphase, Beschaffung, Bauphase und Nachbauphase. Anschließend erklären wir den Unterschied zwischen den Bauphasen und den Projektmanagement-Lebenszyklusphasen. Um Ihnen bei der Verwaltung Ihrer Bauprojekte zu helfen, fügen wir sogar einige kostenlose Vorlagen hinzu.

Was sind die Bauphasen?

Bauprojekte werden sorgfältig geplant. Vom kleinsten bis zum größten und komplexesten Projekt werden sie in Bauphasen unterteilt, um alle notwendigen Schritte zu beschreiben, damit das Projekt pünktlich und im Budget abgeschlossen wird.

Die Einteilung in Bauphasen ermöglicht es, ein Projekt in überschaubare Teile zu gliedern, die jeweils eigene Herausforderungen haben. Zu verstehen, was jede Bauphase umfasst, ist der erste Schritt zur Kontrolle Ihres Projekts.

Projektmanagement-Software wird von Bauprojektmanagern verwendet, um das Projekt zu planen, zu steuern und zu verfolgen. ProjectManager ist preisgekrönte Projektmanagementsoftware mit leistungsstarken Gantt-Diagrammen, die das Projekt in Bauphasen gliedern. Unser Gantt-Diagramm organisiert alle Aufgaben, verknüpft alle vier Aufgabenabhängigkeiten und filtert sogar den kritischen Pfad, um wesentliche von unwesentlichen Aufgaben zu unterscheiden. Sobald Sie einen Plan und Zeitplan haben, legen Sie im Gantt-Diagramm eine Basislinie fest, um diese mit dem tatsächlichen Aufwand in Echtzeit zu vergleichen und so auf Kurs zu bleiben.

Nun betrachten wir jede Bauphase genauer. Während Organisationen wie das American Institute of Architects (AIA), das Project Management Institute (PMI) und das Construction Specifications Institute (CSI) Leitlinien zu Phasen und Dokumentationen geben, die bei einem Bauprojekt verwendet werden sollten, gibt es keine allgemein anerkannten Standard-Bauphasen. Jedes Bauunternehmen verwaltet Bauprojekte etwas anders.

Wir haben jedoch Leitlinien dieser Organisationen zusammengetragen, um die folgenden Bauphasen darzustellen, die für jedes Bauprojekt gelten sollten.

1. Vorbauphase

Die Initiierungsphase ist vielleicht die wichtigste der fünf Bauphasen, da sie den Genehmigungsprozess für das Projekt festlegt und alles für den Bau vorbereitet. Innerhalb dieser Phase gibt es mehrere Schritte, die unten aufgeführt sind.

Dossier de justification

Fügen Sie in dieser Bauphase ein Dossier de justification hinzu, um das Projekt zu rechtfertigen und sicherzustellen, dass es mit den organisatorischen Zielen übereinstimmt. Es enthält Abschnitte wie die Zusammenfassung, Projektbeschreibung, Bedarfsanalyse, Ziele und Nutzen.

Machbarkeitsstudie

Eine Machbarkeitsstudie wird durchgeführt, um sicherzustellen, dass sich das Projekt lohnt. Sie umfasst eine Risikoanalyse, operative Machbarkeit, finanzielle Machbarkeit und weitere Details, die den Stakeholdern helfen, fundierte Entscheidungen zu treffen, indem das potenzielle Erfolgspotenzial vor Baubeginn bewertet wird.

Standortanalyse

Es wird auch eine Standortanalyse durchgeführt. In diesem Schritt wird die Größe des Gebäudes oder der Struktur bestimmt, einschließlich der Fläche, die es einnehmen wird, der Räume im Gebäude usw. Sobald diese Entscheidungen getroffen sind, wird ein Projektinitiierungsdokument erstellt.

Schematische Planung

Die schematische Planung umfasst eine Skizze, die den Raum sowie Materialien, Farben und Texturen zeigt, die verwendet werden. Diese Informationen bestimmen die Entwurfsentwicklung, Geräte und Materialien, die beim Bau eingesetzt werden.

Bauunterlagen und architektonische Zeichnungen

In diesem Schritt werden alle Bauunterlagen erstellt. Bei der Planung eines Bauprojekts fallen viele Dokumente an. Hier eine kurze Definition der wichtigsten:

• Architektonische Zeichnungen: Stellen visuelle Darstellungen eines Gebäudes oder einer Struktur mit Informationen zu Abmessungen, Materialien und Designabsicht bereit.
• Leistungsbeschreibung: Umfasst spezifische Aufgaben, Ergebnisse und Zeitpläne für ein Projekt und dient als Vereinbarung zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer.
• Bauplan: Der Bauplan als umfassender Leitfaden für alle Beteiligten beschreibt, wie das Projekt umgesetzt wird.
• Bauzeitplan: Definiert die Abfolge der Aufgaben und Meilensteine, die zur Fertigstellung eines Bauprojekts erforderlich sind.
• Computerunterstütztes Design: Einsatz von Software zur Erstellung spezifischer Zeichnungen, Modelle und Spezifikationen für verschiedene Entwurfsprojekte.
• Materialauszug (MTO) & Massenermittlung (QTO): MTO listet alle Materialien und Mengen für ein Bauprojekt auf. QTO ist ein detaillierter Messprozess zur Bestimmung der Mengen an Arbeit, Ausrüstung und Materialien.
• Leistungsverzeichnis: Bietet eine detaillierte Aufstellung der Arbeit, Materialien und Kosten eines Projekts.
• Baukostenplan: Dient als detaillierter Finanzplan, der die geschätzten Kosten eines Bauprojekts darstellt.
• Bauspezifikationen: Schriftliche Beschreibungen der Materialien, Standards und Verfahren, die für ein Bauprojekt erforderlich sind.

Baugenehmigungen und Freigaben

Dies sind wichtige rechtliche Dokumente und Prozesse, die sicherstellen, dass ein Bauprojekt den lokalen Vorschriften, Bauordnungen, Flächennutzungsplänen und Sicherheitsstandards entspricht.

Auswahl der Bauausführungsart

Es ist entscheidend, die richtige Bauausführungsart zu wählen, da sie Auswirkungen auf Terminplanung, Budgetierung, Risikomanagement und Zusammenarbeit hat. Beispiele für Bauausführungsarten sind Design-Bid-Build, Design-Build, Construction Manager at Risk (CMAR), Integrated Project Delivery (IPD) und Design-Build-Operate (DBO).

Bauprojektmanagement-Team

Die Struktur und die Mitglieder des Bauprojektmanagement-Teams können variieren, aber sie spielen eine Schlüsselrolle bei der Planung, Durchführung und Fertigstellung von Bauprojekten. Typische Rollen sind Projektleiter, Bauleiter, Ingenieur, Kalkulator und Qualitätsmanager.

Ausschreibung oder Vergabe

Eine der Bauphasen ist die Ausschreibung oder Vergabe. Dieser Prozess ermöglicht es Projektbesitzern, einen Auftragnehmer auf Basis von Faktoren wie Kosten, Erfahrung und vorgeschlagener Methodik auszuwählen.

Bauverträge

Dies sind rechtsverbindliche Vereinbarungen, die die Bedingungen regeln, die für das Bauprojekt gelten. Dazu gehören die Verantwortlichkeiten aller Beteiligten wie Auftragnehmer, Subunternehmer, Bauherr und Lieferanten.

Baustellenvorbereitung

Das Projektteam beginnt mit der Vorbereitung der Arbeiten und richtet die Baustelle für den Bau ein. Dazu gehören Vorbesprechungen, die Arbeit mit schematischem Entwurf, weiteren Bauzeichnungen und dem Bauzeitplan. Auch das Baukostenbudget sowie der übergeordnete Bauplan werden herangezogen.

Das Projektteam muss sich möglicherweise mit Umweltfragen befassen, z. B. Bodenuntersuchungen. Sobald die Baustelle fertig ist, werden die Pläne und Ergebnisse von den lokalen Behörden überprüft. In dieser Bauphase werden zudem Projektplan, Budget, Entwurf und Zeitplan finalisiert und das Projektteam beginnt, die notwendigen Ressourcen für den Bau zu beschaffen.

2. Beschaffungsphase

Wie der Name schon sagt, werden in der Beschaffungsphase des Bauprojekts durch Projektleiter und Projektteam alle Materialien, Werkzeuge, Geräte und Dienstleistungen bestellt, gekauft oder gemietet, die sie zur Umsetzung des Projekts benötigen. Einige Dokumente, die in dieser Phase verwendet werden, sind Materialauszug und Leistungsverzeichnis.

Natürlich hängt die Komplexität dieser Bauphase vom Umfang des Projekts ab. Neben dem Umfang haben auch die Verfügbarkeit von Ressourcen und das Startdatum Einfluss darauf, wie reibungslos diese Bauphase abgeschlossen wird.

3. Bauphase

All die Arbeit aus den vorherigen drei Bauphasen kommt in dieser Bauphase zusammen. Projektleiter, Entwurfs- und Ingenieurteams haben die Grundlage für ein erfolgreiches Projekt gelegt. Die Bauphase ist die Phase, in der Auftragnehmer und Subunternehmer den Bauplan umsetzen (wobei Entwurfs-, Ingenieur- und Architekturteams weiterhin konsultiert werden).

Gründung

Die Gründung ist eine der wichtigsten Bauetappen, da sie Stabilität für die gesamte Struktur bietet. Sie kann die Erstellung einer Bodenplatte, eines Kriechkellers oder eines Kellers umfassen und beinhaltet typischerweise Bewehrungen wie Stahl und Beton.

Hochbau

Dies bezieht sich auf den Bau der Struktur, sobald die Gründung fertiggestellt ist. Dazu gehören alle Bauelemente, die über den Boden hinausragen, einschließlich Böden, Wände, Dächer und architektonische Merkmale.

Außenarbeiten

Außenarbeiten beziehen sich auf die Installation von Dachmaterialien und Fassadenverkleidung, um die Struktur als Ganzes zu schützen. Dazu kann auch das Einsetzen von Fensterrahmen und Außentüren gehören.

Innenarbeiten

Innenarbeiten folgen anschließend und umfassen die Installation interner Systeme für Sanitär, Elektrik sowie Heizungs-, Lüftungs- und Klimatechnik. Diese Bauphase beinhaltet auch Dämmung und Trockenbau sowie Innenausbau wie Malerarbeiten und Schreinerei.

Abschlussarbeiten

Zu den letzten Schritten gehören Außenanlagen wie Auffahrten, Gehwege, Gärten und weitere Landschaftselemente. Danach erfolgen die Mängelliste und die Endabnahme, gefolgt von einer gründlichen Reinigung, bevor die Immobilie übergeben wird.

Dokumentation zur Überwachung der Bauphase

Einige Dokumente, die in dieser Bauphase verwendet werden, sind das Bautagesprotokoll, um die am Ende des Tages erledigten Arbeiten festzuhalten und am nächsten Morgen nahtlos fortzufahren. Ein Bau-Änderungsauftrag wird genutzt, um Änderungen zu verwalten, sei es durch Geräteausfall, Wetter oder Kundenanforderungen. Ein wöchentlicher Tätigkeitsbericht erfasst den Projektfortschritt innerhalb einer Woche und dient zur Fortschrittskontrolle sowie zur Information der Stakeholder.

Kommunikation ist immer wichtig, aber sie ist der Schlüssel zum Erfolg der Bauphase. Bauleiter und Bauunternehmer stehen in engem Kontakt, während Architekt, Ingenieure und Projektleiter Qualitätskontrollen durchführen, auf Informationsanfragen (RFIs) reagieren sowie technische Einreichungen prüfen und freigeben. All dies dient dazu, sicherzustellen, dass das Projekt wie geplant geliefert wird.

4. Nachbauphase und Projektabschluss

Der letzte Schritt in der Bauphase ist die Nachbauphase. Diese Phase beginnt, sobald die Bauarbeiten abgeschlossen sind und das Projekt seinem Ende zugeht. Der Bauleiter nutzt eine Mängelliste, um offene Arbeiten zu erfassen. Doch beim Projektabschluss geschieht noch mehr.

Alle eingesetzten Ressourcen, einschließlich des Projektteams, werden abgezogen. Mietgeräte werden zurückgegeben, die Baustelle wird gereinigt und Subunternehmer wechseln zu anderen Projekten. Eine Endabnahme stellt sicher, dass die Arbeiten den Vorschriften entsprechen, und eine gemeinsame Begehung mit dem Eigentümer findet statt.

Der Projektleiter muss sicherstellen, dass alle Projektdokumentationen abgeschlossen und archiviert sind. Hilfreich ist auch eine Nachbesprechung, in der das Team bespricht, was schiefgelaufen ist und wie Fehler künftig vermieden werden können. Schließlich wird eine Fertigstellungsbescheinigung ausgestellt.

Hier eine Übersicht der wichtigsten Dokumente, die in der Nachbauphase erstellt werden:

• Bestandspläne: Stellen die endgültigen Spezifikationen und Bedingungen eines abgeschlossenen Bauprojekts dar. Enthalten Dokumentation von Änderungen sowie rechtliche und Compliance-Unterlagen.
• Betriebs- und Wartungshandbücher: O&M-Handbücher dienen als Leitfaden für Betrieb, Wartung und Fehlerbehebung von Gebäudesystemen und -geräten, um Facility-Manager zu unterstützen.
• Garantieunterlagen: Enthalten die Garantien von Auftragnehmern, Herstellern oder Lieferanten in Bezug auf Qualität und Leistung von Materialien und Ausführung.
• Mängelliste und Abschlussbericht: Stellen sicher, dass ein Projekt die geforderten Standards erfüllt, bevor es als abgeschlossen gilt.
• Nutzungsfreigabe: Bestätigt, dass das Gebäude allen Vorschriften entspricht und für den vorgesehenen Zweck genutzt werden darf.

Bauphasen vs. Projektlebenszyklus

Wie bereits erläutert, dienen Bauphasen dazu, ein Projekt in kleinere, zusammenhängende Aufgaben zu unterteilen. Bauphasen haben ihren eigenen Lebenszyklus, also die Zeit zwischen Beginn und Ende einer Phase. In manchen Fällen können sich Bauphasen überschneiden.

Ein Projektlebenszyklus ist jedoch nicht dasselbe wie eine Bauphase. Ein Projektlebenszyklus kann, wie oben beschrieben, als die Aktivitäten betrachtet werden, die in jeder Bauphase enthalten sind. Laut Project Management Institute (PMI) „besteht ein Projektlebenszyklus aus fünf klaren Phasen – Initiierung, Planung, Ausführung, Überwachung und Abschluss –, die zusammen eine Projektidee in ein funktionierendes Produkt verwandeln.“

Wir können also festhalten, dass Bauphasen die Etappen sind, die ein Projekt im Verlauf durchläuft. Der Projektlebenszyklus ist das größere Ganze, während die Bauphasen die kleineren Teile darstellen.

Wie ProjectManager bei der Verwaltung der Bauphasen hilft

Während all diese Vorlagen hilfreich bei der Verwaltung eines Bauprojekts sind, benötigen Sie mehr Kontrolle und Effizienz, wenn Sie diese Prozesse optimieren möchten. Dafür sollten Sie auf Projektmanagement-Software umsteigen. ProjectManager ist preisgekrönte Projektmanagementsoftware, die flexibel genug ist, um in allen fünf Bauphasen effektiv zu sein. Bauprojektmanager und ihre Teams können Tools nutzen, um Arbeit in Echtzeit zu planen, zu überwachen und zu verfolgen und so fundiertere Entscheidungen zu treffen.

Fortschritt mit Echtzeit-Dashboards überwachen

Sobald Sie in die Bauphase eintreten, müssen Sie Ihren Fortschritt überwachen, um sicherzustellen, dass Sie im Zeitplan bleiben. Unser Echtzeit-Dashboard sammelt automatisch Live-Daten und zeigt diese in leicht verständlichen Diagrammen und Grafiken an, die einen Überblick über Projektstatus, Aufgaben, Zeit, Kosten, Fortschritt und mehr geben. Im Gegensatz zu einfachen Wettbewerbern ist keine zeitaufwändige Einrichtung erforderlich. Wechseln Sie einfach zum Live-Dashboard und es ist sofort einsatzbereit.

Arbeitslast des Teams ausgleichen

In der Bauphase ist es wichtig, die Zuweisungen Ihres Teams im Blick zu behalten. Wenn Mitarbeiter überlastet sind, kann dies zu Verzögerungen und schlechter Moral führen – ein Teufelskreis, der weitere Probleme nach sich zieht. Unsere Ressourcenmanagement-Funktionen zeigen Ihnen die Verfügbarkeit Ihres Teams bei der Aufgabenverteilung, einschließlich Urlaub, Feiertagen und mehr. Mithilfe des farbcodierten Arbeitslastdiagramms stellen Sie sicher, dass alle fair ausgelastet sind. Falls nicht, können Ressourcen direkt aus dem Diagramm neu zugewiesen werden.

Dies sind nur einige der Funktionen unserer Software. Es gibt sichere Stundenzettel und fünf Projektansichten, die es Teams ermöglichen, so zu arbeiten, wie sie möchten – sei es bei der Ausführung von Aufgaben oder beim Abarbeiten der Mängelliste. Außerdem gibt es anpassbare Berichte, die geteilt werden können, um Kunden auf dem Laufenden zu halten, und vieles mehr.

ProjectManager ist eine Online-Projektmanagementsoftware, die Projektteams verbindet – ob im Büro, auf der Baustelle oder unterwegs. Sie können Dateien teilen, auf Aufgabenebene kommentieren und mehr, was zu höherer Produktivität führt. Starten Sie noch heute kostenlos mit ProjectManager.